DAS KLEINE 1x1 DER IMMOBILIENBEWERTUNG

Im heutigen Zinsumfeld stellen Immobilienbewertungen ein wichtiges Werkzeug für die Ermittlung des Marktwertes dar. Fachwissen und  Verständnis finanzökonomischer Mathematik sind Grundlage korreketer Ergebnisse.

Wählen Sie Ihr Bewertungsobjekt.

Die Erstellung eines Wertgutachtens sind vielfältig. Der Zweck ist ausschlaggebend, welcher Wert ermittelt werden soll. Neben Real- und Substanzwertermittlungen gibt es eine Vielzahl weiterer Wertarten die bestimmt werden können.

Verbreiteste Wertart ist der Verkehrs- bzw. Marktwert. Die Anzahl Gründe für eine Martktwertermittlung ist gross.

 - Kauf- oder Verkaufsinteresse einer Immobilie

 - Scheidung und Erbfragen

 - Errichtung von Stockwerkeigentum, Bau- Wohn- und Nutzungsrechte

 - Baurechtsfragen (Heimfall)

 - Liquidation Unternehmen oder Überführung von Immobilien in eine Unternehmung

 - Finanzierungsfragen für Banken

Viele Lösungswege - ein Ergebnis - grosse Differenzen

Der Bewertungsgrundsatz

Nach dem Bewertungsgrundsatz bemisst sich der Wert eines Gutes (auch bei Immobilien) nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag. Dies bedeutet, dass alle künftigen Zahlungsströme (Einnahmen und Ausgaben) zu beurteilen sind. Der Wert des Gutes entspricht dann der Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Leistungen.

Unbebaute Grundstücke

Stockwerkeigentum

Mehrfamilienhäuser+

Gschäftsliegenschaften

Doppeleinfamilienhäuser

Reiheneinfamilienhäuser

Baurechte

Es haben sich für die Verkehrs- bzw. Marktwertermittlung drei Kalkulationsmethoden etabliert. Die Bewertungsmethoden weisen Vor-und Nachteile aus, bei unsachgemässer Handhabung entstehen grosse Abweichungen, ausserdem leidet die Transparenz der Bewertung bei nicht deklarierten Annahmen.

Spezialfälle

Einfamilienhäuser

Vergleichswertmethode

BEWERTUNGSOBJEKT

C

H

A

G

E

B

D

F

Vorteile:

  • Schnelle Ergebnisse

Nachteile:

  • Vergleichsobjekte in der Regel sehr unterschiedlich

  • Schätzungsgenauigkeit nicht kontrollierbar

  • Ungenau Resulate

  • Bewertung geht ungenügend auf das Bewertungspobjekt ein.

Vorgehen:

Ein Objekt wird mit einem vorhandenen Satz vermeintlich ähnlicher Objekte verglichen. Um Vergleiche anzustellen muss das Bewertungsobjekt mit möglichst ähnlichen Objekten verglichen werden, darin liegt jedoch das grösste Problem. Jede Immobilie stellt ein Unikat dar, kein Objekt ist exakt zweimal vorhanden. Unterschiede sind:

  • Inhalt / Kubatur / Fläche

  • Zugehörige Grundstücksfläche

  • Anzahl Zimmer

  • Alter

  • Anzahl Nasszellen

  • Gebäudezustand

  • Bauweise, Bauart

  • Freistehend oder angebaut

  • Zeitgemässe Architektur

  • Bauqualität, Wertigkeit der Materialien

  • Standort, Nähe zu Zentren

  • Anbindung an das öfffentliche Verkehrsnetz

  • Qualitäten Gemeinde (Steuerfuss, Naherholung, Besonnung)

  • Mikrolage und Makrolage

Die Einzigartigkeit jeder Immobilie macht eine Wertermittlung über Vergleichswerte sehr schwierig, grosse Ungenauigkeiten gehen einher.

Wird eine Wertberechnung einzig und alleine auf Datenbanken abgestützt, wie sie von verschiedenen Onlineplattformen angeboten wird, kann das Resultat schnell unbrauchbar sein

Eine exakte Bewertung bedingt eine individuelle Analyse der zu bewertenden Immobilie. Vergleichswertmethoden bieten diese Genauigkeit nicht.

Realwert- bzw. Substanzwertmethode

Projektstandorte

BEWERTUNGSOBJEKT

Substanzwert Gebäude

+

Landwert

=

Vorgehen:

Das Bewertungsobjekt wird in seinen Erstellungskosten anaysiert, die Altersentwertung wird in Abzug gebracht.  Der Realwert steht jedoch in keinem Zusammenhang mit dem Marktwert (Angebot und Nachfrage werden in keiner Weise berücksichtigt).

Der Landwert steht im Verhältnis von Erstellungskosten Gebäude und vorhandenen Standortqualitäten.

​Der Realwert kann nicht zum Herleiten des Marktwertes herbeigezogen werden. Der Realwert hat seine Berechtigung in der Ermittlung des Erneuerungsbedarfes (Teilergebnis innerhalb der korrekten Marktwertermittlung), kann aber niemals als eigenständige Markt-Bewertung für sich stehen.

Der Real- bzw. Substanzwert stellt lediglich ein Hilfsmittel innerhalb einer Verkehrswertberechnung dar.

Vorteile:

  • Keine für Marktwertermittlung

Nachteile:

  • Hohe Fachkenntnisse in Gebäudetechnik notwendig

  • Keine Verbindung zum Marktwert vorhanden

  • Hohe Ungenauigkeit, da Erneuerungsanteil schwer abzuschätzen sind.

Ertragswertmethode

Bruttomieterträge

-

Mietnebenkosten

Verwaltungskosten

-

Erneuerungsfond p.a

-

=

Nettomietertrag

x

Netto-Zinssatz der Berechnung

-

Erneuerungsbedarf

=

BEWERTUNGSOBJEKT

Vorteile:

  • Vollständig nachvollziehbarer Berechnungsweg

  • Detaillierte Zwischenergebnisse 

  • Zukunftsorientierte Berwertungsmethode

  • Höchste Flexibilität in zeitlichen Abfolgen und Begrenzungen.

Nachteile:

  • Fachkenntnisse in finanzökonomischer Mathematik erforderlich

Vorgehen:

Die Bewertung ist einzig auf zukünftige Erträge ausgerichtet. Real- bzw. Substanzwertberechnungen dienen einzig zur Ermittlung des Erneuerungsbedarfs. Die Ertragswertmethode fusst auf einer Vielzahl, auf das Bewertungsobjekt bezogener, Faktoren welche das bestmögliches Ergebnis ermöglichen. Die Bewertungsmethode lässt auch zeitlich befristete Zahlungsströme sowie unregelmässige Investitionen  in der Kalkulation zu. Die Ertragswertmethode stellt die anerkannte Methode zu und wird von allen professionellen und institutionellen Vermögensverwaltern anerkannt.

Von nachhaltigen Renten (Mieterträge, Pachten, Baurechtszinsen ect) werden sämtliche Neben- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen für periodische Erneuerungen abgezogen. Der somit ermittelte Netto-(Miet-)Ertrag wird mit einem Nettozinssatz kapitalisiert. Zum Schluss wird der angestaute Erneuerungsbedarf (die Summe, die investiert werden muss um den nachhaltigen Mietertrag zu generieren) in Abzug gebracht. Das errechnete Ergebnis bildet den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ab.

Die Ertragswertmethode ist die moderne, zukunftsabbildede Bewertungsmethode. Die Ertragswertmethode verspricht die genauesten Resultate. Fragen Sie immer nach der Bewertungsmethode nach und bestehen Sie auf einer Berechnung auf Basis des Ertragswertes.

Warum Gratis-Immobilienbewertungen wertlos sind

Zwei Gründe diese Angebote abzulehnen:

 

Immobilienbesitzer kennen es: In regelmässigen Abständen finden Sie Flyer und Broschüren unzähliger Makler in deren Briefkästen. Angepriesen werden immer wieder Immobilienbewertungen zum Nulltarif. Trauen sie diesen Angeboten nicht. bei diesen Lockangeboten handelt es sich um Schnell-Schätzungen, die sich weder auf einer detaillierten Objektanalyse ihrer Immobilie abstützt noch finanzmathematisch nachvollziehbar ist. Es handelt sich um Vergleichswert-Ermittlungen welche Datenbanken zu Hilfe ziehen, in denen vermeintlich ähnliche Objekte vorhanden sind. Die ermittelten Werte sind viel zu ungenau.

Des weiteren dienen diese Lockangebote lediglich mit Ihnen als Immobilienbesitzer den Erstkontakt zu vermitteln. Mit oftmals viel zu hohen, falschen Schätzwerten wird Ihnen als Eigentümer ein Verkauf schmackhaft gemacht. nachdem verbindliche Mandatsverträge abgeschlossen wurden, stellt sich mit der Nichtverkäuflichkeit zum versprochenen Preis die Ernüchterung ein.

Bewertungen von Neiss Bucher Architekten bilden die seriöse Grundlage aller wertrelevanten Zukunftsentscheide

Unabhängig, objektiv und vollständig nachvollziehbar

 

Bewertungen von Neiss Bucher Architekten sind anerkannt und geschätzte Arbeitsmittel, auch unter Experten. Profitieren sie vom umfangreichen Know-How und dem langjährigen Erfahrungsschatz.

Unsere Bewertungen sind transparent, exakt und in allen Teilbereichen nachvollziehbar. Nutzen sie unsere Fachkenntnisse und erreichen sie mit uns die optimalen Resulate.

Erfahren Sie mehr mit ihrer Kontaktaufnahme.